Prodaja zemljišča s strani fizične osebe in podjetnika in DDV - del IN

Davek Na Storitve

Fizične osebe, ki opravljajo dejavnost in jo ne vodijo, pri uresničevanju svojih poslovnih in neposlovnih načrtov kupujejo zemljišča za različne namene. Med njimi so med drugim zgrajene in nerazvite ter razdeljene ali nerazdeljene. Pred nakupom, včasih pa šele po njem, ima podjetnik ali fizična oseba določen namen v zvezi z danim zemljiščem. Kakšen vpliv ima prodaja zemljišč na DDV, ko je nakup opravilo podjetje in kaj, če je prodajalec fizična oseba brez dejavnosti ali podjetnik, ki zemljišče prodaja zunaj svoje dejavnosti?

Prodaja zemljišča s strani podjetja

Glede na gospodarske okoliščine in sprejeto strategijo podjetja oziroma se fizične osebe, ki ne opravljajo nobene dejavnosti, v izbranem trenutku odločijo za prodajo svojega zemljišča.

Nekateri prodajajo zemljišče brez poseganja v njegovo strukturo ali opremo, drugi - v želji, da bi svoje zemljišče naredili bolj privlačno - izvajajo številne dejavnosti, npr. infrastrukturo).

Prva in druga situacija imata lahko specifične in različne učinke pri obdavčitvi prodaje takšnih zemljišč z DDV. Vendar pa obstaja nekaj razlik med obema primeroma.

Plačana dostava zemljišča ali upravljanje lastnega premoženja

V skladu s čl. 7 sek. 1. Zakona o DDV je plačana dostava blaga prenos pravice do razpolaganja z blagom kot lastnik. Zakonodajalec v čl. 2. točka 6. citata zakona, pod blagom so stvari in njihovi deli.

Tako dobava blaga, ki jo opravi davčni zavezanec (v smislu Zakona o DDV), kot vse dejavnosti, ki prispevajo k uvedbi prenosa pravic razpolaganja s prodanim blagom kot lastnik, bodo torej obdavčene z DDV.

Na podlagi zgornjih predpisov lahko prodaja zemljišča pomeni tudi plačano dostavo blaga (na ozemlju Republike Poljske).

Tako je temeljno vprašanje pri prodaji zemljišča, ali je podjetnik ali fizična oseba, ki opravi (najprej nakup, ukrepanje za prodajo) prodajo, zavezanec za DDV ali nastopa kot zavezanec za DDV.

Kljub temu je treba poudariti, da fizična oseba, ki občasno ali enkrat pridobi zemljišče, hkrati pa ne opravlja gospodarske dejavnosti, ne bo zavezanec za DDV.

Poleg tega, tudi če podjetnik poleg svoje poslovne dejavnosti opravlja tudi dejavnosti upravljanja lastnega premoženja (v sklopu nakupa ali prodaje zemljišča), to ne omogoča presoje celotne uprave. kot vodenje podjetja v luči zakona o DDV.

Sodišče EU v zadevi št. V C-180/10 in C-181/10 z dne 15. 9. 2011 je navedeno, da po številu transakcij ni mogoče določiti, ali davčni zavezanec, ki opravlja dane transakcije, deluje kot DDV-ovca ali ne (posluje v luči Zakona o DDV) – tj. fizična oseba ne nastopa kot zavezanec za DDV v primeru, ko je pridobila zemljišče za osebno lastnino (razen opravljanja dejavnosti) in ga nato prodala, če so vse dejavnosti, ki jih opravlja ta oseba, obsegale standardno uveljavljanje lastninske pravice. Po drugi strani pa število transakcij v zgornji prodajni konfiguraciji prodajalca ne kvalificira vedno kot zavezanca za DDV. Ampak to še ni vse.

Drugo vprašanje, povezano s prodajo zemljišča, je vrsta dejavnosti, za katero je bilo kupljeno zemljišče namenjeno.

Začnite brezplačno 30-dnevno preizkusno obdobje brez obveznosti!

Dodelitev zemljišča za oproščene ali obdavčljive dejavnosti?

Izjemno pomembna stvar pri ugotavljanju obdavčitve z DDV od prodaje zemljišča je ugotoviti, ali je prodaja zemljišča namenjena:

  1. dejavnosti, zavezane DDV,

  2. dejavnost oproščena plačila DDV,

  3. upravljanje osebnega premoženja (razen možne poslovne dejavnosti).

Tudi če fizična oseba kupi zemljiško nepremičnino ne za namene svoje poslovne dejavnosti, temveč zgolj za zasebne namene, ampak v zvezi s tem zemljiščem, bo opravljala številne dejavnosti, podobne tistim, ki se izvajajo, kot da bi opravlja dejavnost in deluje kot davčni zavezanec za DDV, potem bo treba nakup tega zemljišča šteti kot namensko za gospodarske dejavnosti, ki so predmet DDV.

Ne smemo pozabiti, da mora davčni zavezanec, preden prevzame status, da pri prodaji svojega zemljišča (poleg gospodarske dejavnosti) nastopa kot zavezanec za DDV, torej opravlja dejavnosti strokovne narave, nedvoumno potrditi, da v njegovem primeru obstaja je veliko predpostavk, ki kažejo na kontinuiteto procesov, kot v poslovanju (ne enonitnih, enkratnih dogodkov).

Dejavnosti, ki jih opravlja fizična oseba, morajo biti podobna dejavnosti oseb, ki se ukvarjajo s trgovanjem z nepremičninami, ter označevati tudi organizirano obliko nakupa zemljišča (namenjenega za razvoj), komunalne storitve, ločitev cest, trženjske dejavnosti za prodajo zemljišč, prijavljanje odločitev o ureditvenih pogojih (z prostorskim načrtom), razvojnih dejavnostih ali podobnih dejavnostih, opravljanju drugih dejavnosti, ki presegajo tradicionalne oblike dejavnosti upravljanja lastnega premoženja.

Ta vrsta dejavnosti potrjuje opravljanje poslovne dejavnosti in dejavnosti v korist prodaje, ki je obdavčena z DDV. Poudariti pa je treba, da gre za vrsto aktivnih ukrepov, ki jim lahko rečemo vodenje podjetja in delovanje zavezanca za DDV.

Po drugi strani pa, če zavezanec ob nakupu zemljišča ni bil upravičen do odbitka DDV in bo parcela namenjena le dejavnostim, ki so oproščene plačila DDV, bo zavezanec ob prodaji te parcele lahko izkoristite oprostitev plačila DDV pod drugimi pogoji (brez dejanj, namenjenih obdavčljivi prodaji).DDV).

Trenutek pridobitve zemljišča

Že trenutek njegovega nakupa vpliva na ugotavljanje učinkov DDV pri prodaji pozidanih in nezazidanih zemljišč. Izjemno pomemben dejavnik pri nakupu zemljišča je namreč, ali je kupec odbil DDV, oziroma ni imel pravice do odbitka.

Če je zavezanec pri nakupu zemljišča odbil DDV, bo tudi prodaja zemljišča obdavčena z DDV.

Po drugi strani pa je lahko nadaljnja prodaja zemljišča, kadar nakup ni bil priznan za DDV, oproščen plačila DDV, lahko pa je še vedno obdavčen.

Najprej je odvisno od narave ravnanja zavezanca pri nakupu zemljišča, nadaljnjih aktivnosti v zvezi s pripravo zemljišča za prodajo in same prodaje. O tem smo že govorili zgoraj, vendar se bomo k temu vrnili kasneje.

Namen nakupa zemljišča

Mnogi davkoplačevalci pozabljajo, da so se ob nakupu zemljišča (ali celo pred njim) odločili o namenu nakupa.

Kljub temu je na tej točki treba predvideti dve ravni določanja namembnosti pridobljenega zemljišča:

  • namen pridobitve zemljišča, ki ga določi zavezanec sam;

  • namenske rabe pridobljenega zemljišča, ki izhaja iz prostorskega ureditvenega načrta, če pa ne obstaja ali ni navedbe namenske rabe, pa iz sklepa o ureditvenih pogojih za zemljišče.

Tudi tu je treba razlikovati dve situaciji:

  1. ko davčni zavezanec odsvoji svoje zemljišče v zasebno upravljanje,

  2. ko zavezanec opravlja dejavnost in je pridobil zemljišče za dejavnost.

V prvem primeru, če je mogoče nedvomno trditi, da gre za običajno razpolaganje z lastnim premoženjem, potem niti namen prodaje zemljišča niti njegova namenska raba, ki izhaja iz prostorskega načrta, ne vplivata na obveznost obdavčitve DDV, ki v tem primeru ne bo nastala.

Med prodajo zemljišč v okviru upravljanja lastnega premoženja in v okviru vodenja podjetja je bistvena razlika. Vendar zgornje razlike niso vse. Kaj še lahko pomembno vpliva na DDV pri prodaji zemljišč v obeh primerih? O tem v drugem delu publikacije.